Immobilien nehmen seit jeher einen festen Platz im Anlageportfolio vieler privater und institutioneller Investoren ein. In einem wirtschaftlichen Umfeld geprägt von historisch niedrigen Zinsen rückt die Immobilienanlage auch für bisherige Nicht-Investoren vermehrt in den Fokus. Diese Entwicklung ist durchaus begründet: Während Anleihen kaum noch reale Renditen ohne erhöhte Risiken bieten, ermöglichen Immobilieninvestitionen Renditen oberhalb der Inflationsrate, die zu realen Vermögenszuwächsen führen können.
Dennoch sind Immobilieninvestitionen keine Selbstläufer. Bevor Anleger am Immobilienmarkt aktiv werden, sollten sie ein Grundverständnis für diesen Sektor und die verfügbaren Investmentmöglichkeiten entwickeln. Dabei ist es wichtig, sich von überkommenen Mythen zu lösen, die historisch begründet sein mögen, aber keine verlässliche Grundlage für zukünftige Immobilieninvestitionen bieten.
Rendite einer Immobilieninvestition: Miet- und Wertänderungsrendite
Die Gesamtrendite einer Immobilieninvestition setzt sich aus der Mietrendite und der Wertänderungsrendite zusammen. Die Mietrendite basiert auf den laufenden Mieterträgen im Verhältnis zum investierten Kapital. Die Nettomieterträge (nach Abzug nicht umlagefähiger Betriebskosten) sind dabei entscheidend. Die Wertänderungsrendite berücksichtigt die während der Investitionsdauer eingetretenen Wertsteigerungen oder -verluste. Die Gesamtrendite wird erst nach dem Verkauf des Objekts ermittelt. Anders als bei anderen Investments haben Immobilieneigentümer umfangreiche Möglichkeiten, die Höhe beider Renditekomponenten zu beeinflussen.
Immobilien und Inflation: Der Mythos vom „Betongold“
Historisch betrachtet galten Immobilien als „Betongold“, das selbst bei starker Inflation an Wert gewinnt. Dieser Mythos ist nicht mehr uneingeschränkt gültig. Die Auswirkungen der Inflation auf Immobilien hängen von Faktoren wie indexierten Mietverträgen ab. Zudem lässt sich die langfristige Wertentwicklung nicht pauschal voraussagen. In Deutschland gibt es eine zunehmende Differenzierung nach Regionen und Standorten. Während Metropolen florieren, kämpfen kleinere Städte mit Abwanderung und leerstehenden Wohnungen. Die Standortwahl beeinflusst die Attraktivität einer Immobilie und ihre langfristige Wertentwicklung.
Direkt oder indirekt investieren?
Effizientes Immobilienmanagement erfordert Fachkenntnisse und stellt viele private Anleger vor Herausforderungen. Indirekte Immobilienanlagen, wie Immobilienaktien, offene Immobilienfonds und geschlossene Immobilienfonds, bieten eine Alternative. Diese Formen erlauben es Anlegern, sich nicht selbst um das Management der Immobilien kümmern zu müssen. Immobilienaktien sind vergleichsweise liquide, während offene Immobilienfonds breite Risikostreuung durch unterschiedliche Investmentobjekte bieten. Geschlossene Immobilienfonds erfordern einen größeren Kapitaleinsatz und eignen sich eher für vermögende Anleger.
Steuerliche Aspekte der Immobilienkapitalanlage
Die steuerliche Behandlung von Immobilienanlagen variiert je nach Anlageform. Bei Aktien und offenen Immobilienfonds gibt es praktisch keinen Unterschied zu anderen Anlageformen. Geschlossene Immobilienfonds unterliegen den Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuches und bieten steuerliche Vorteile je nach Fondskonzeption. Der Direkterwerb einer Immobilie in Deutschland ermöglicht steuerfreie Veräußerungsgewinne nach Ablauf einer Mindesthaltedauer von zehn Jahren.
Insgesamt sollten Anleger vor einer Immobilieninvestition die Chancen und Risiken genau abwägen, sich über die spezifischen Gegebenheiten des Immobilienmarkts informieren und gegebenenfalls professionelle Beratung in Anspruch nehmen.